Анонсированный еще в 2011 году проект "Аэротрополис DME" постепенно воплощается в жизнь, прирастая и более проработанными планами по застройке территорий вокруг аэропорта "Домодедово", и реальными объектами, связанными с авиационной и неавиационной деятельностью. Однако пока не приходится говорить о том, чтобы заявленные проекты влияли на пассажиропоток аэропорта.

Созданная для реализации девелоперских проектов в районе "Домодедово" компания Domodedovo non-aviation sales анонсировала ряда объектов, которые должны появиться в ближайшие годы. Пока речь идет преимущественно о проектах, реализуемых на привокзальной площади и на участках, непосредственно примыкающих к территории аэропорта.

По терминологии, которой пользуются в компании, зона, внутри которой потребность в недвижимости генерируется преимущественно авиационной деятельностью, называется "Аэропорт-Сити". Если же интересантами создания недвижимости становятся все участники рынка - и инвесторы, и арендаторы, и пассажиры, и жители региона, то можно говорить об "Аэротрополисе". "На территории "Аэротрополиса", в отличие от "Аэропорт-Сити", возможно строительство не только ангаров, кейтеринга и иной авиационной инфраструктуры, но и бизнес-объектов: логистических центров, объектов недвижимости широкого спектра, гостиниц, выставочных центров", - пояснил заместитель директора по маркетингу Domodedovo non-aviation sales Владимир Бурденко.

Генеральный план "Аэротрополиса DME" был разработан ГУП Московской области "Научно-исследовательский институт комплексного проектирования" в 2011 году. Документ предусматривал выделение трех зон: зона делового назначения и размещения производственных объектов, зона спорта, отдыха и туризма, а также жилой комплекс. Были нанесены основные инженерные коммуникации, дорожная сеть, а также объекты транспортной инфраструктуры, которых пока еще нет, но которые отражены в федеральной целевой программе.

К 2014 году генплан "Аэротрополиса DME" был доработан с учетом более детальной схемы функционального зонирования первой фазы. Речь идет о порядка 500 га земель, расположенных рядом с федеральными трассами А105 "Москва - аэропорт "Домодедово" и М4 "Дон". Участки первой лини предназначены для общественно-деловой застройки: гостиниц, офисных, выставочных и торговых центров. Второй линии - для размещения складов и сборочных производств.

Сегодня на территории "Аэротрополиса DME" в разной стадии подготовки и реализации находятся более 70 девелоперских проектов - инфраструктурных, по строительству парковок, гостиниц, бизнес, логистических и торговых центров. Пока до стадии коммерческой эксплуатации дошел только совместный с сетью кейтерингов LSG Sky Chefs проект создания фабрики бортового питания - второй в аэропорту. Учитывая рост пассажиропотока и, соответственно, спроса на бортовое питание, уже зарезервирован участок в 2 гектара на строительство третьей фабрики.

Для того, чтобы удовлетворить спрос на парковочные места в непосредственной близости от пассажирского терминала, инвесторам предлагается проект строительства многоуровневого паркинга на 3600 машиномест. Стоимость строительства 9-этажного сооружения (три подземных уровня и шесть - надземных), с учетом всех необходимых коммуникаций, оценена в $120 млн. На сегодня уже разработана проектно-сметная документация, которая прошла государственную экспертизу. Также проработаны проекты бизнес-центра на более чем 20,5 тыс. кв.м. и гостиничного комплекса класса 4 звезды на 300 или более номеров.

Развитие грузоперевозок делает востребованным строительство карго-деревни и складского комплекса. Первый проект предусматривает возведение грузового терминала площадью 30 тыс. кв.м., склада-холодильника, площадки погрузки-разгрузки автотранспорта. Кроме того, будет построен грузовой перрон и оборудованы места для стоянки воздушных судов. Объем инвестиций оценен в $110 млн. В свою очередь, складской комплекс на 30 тыс. кв.м., который разместится ближе к трассе М-4 "Дон", а также строящейся кольцевой автодороге ЦКАД, позволит сократить дефицит предложения складских услуг, который в радиусе 10 км от аэропорта оценен минимально в 80 тыс. кв.м.

В.Бурденко уверен, что инвесторам предложение по застройке территорий возле аэропорта будут интересны в силу того, что аэропорт - драйвер для развития "Аэротрополиса" - предоставляет пассажира с высокой платежеспособностью и деловой активностью, что уже формирует спрос на объекты недвижимости и инфраструктуры. "Ядром любого аэротрополиса является аэропорт, без него создание аэротрополиса невозможно, - рассказал он. - Далее в непосредственной близости с аэропортом формируется "Аэропорт-Сити", а потом и "Аэротрополис". Под развитие "Аэротрополиса DME" зарезервировало 7 тыс. гектар земли в радиусе более 25 км от аэропорта, не считая 9 тыс. гектар, отведенных под строительство взлетно-посадочных полос и других объектов авиационной инфраструктуры.

В свою очередь, бизнес, приземлившийся поблизости, позволяет аэропорту представить более широкий спектр услуг и повысить их качество. "Он способен привязать пассажира к тому или иному аэропорту, в том числе и за счет коммерческой недвижимости", - отмечает специалист. По мнению представителя компании, на создаваемой площадке должны разместиться жилая и коммерческая недвижимость, а комплексное развитие территории позволит создать до 94 тыс. рабочих мест в регионе.

При этом В.Бурденко затруднился оценить эффект, который окажет наличие "Аэротрополиса" на пассажиропоток аэропорта. "Действительно мы часто слышим мнение, что "Аэротрополис" оторван от аэропорта, но считаем, что нужно рассматривать это в комплексе", - ответил он на вопрос корреспондента "АвиаПорта". Специалист уверен, что "Аэротрополис" позволит сместить часть деловой активности из центра Москвы ближе к аэропорту. Впрочем, такая миграция будет актуальна только для тех компаний, деятельность которых связана с постоянными поездками большого количества сотрудников, либо с постоянным перемещением грузов. В противном случае эффект экономии времени на доступ к аэропорту вряд ли перебьет те траты времени, которые будут неизбежно сопутствовать поездкам в Москву на встречи с деловыми партнерами.

Логичным, однако, выглядит то, что эффективное использование земель позволит аэропорту повысить неавиационные доходы. Кроме того, "Аэротрополис" поспособствует росту грузопотока: здесь вступает в действие мультимодальная модель грузоперевозок, а наличие логистических центров и доступ к автомагистралям позволят ее стимулировать.

Схемой работы в компании выбрали классические модели BTO и BOT, причем земельный участок для застройки может быть передан инвестору в долгосрочную аренду на 50 лет. С учетом недавно решившегося вопроса о передаче в концессию аэродромного комплекса "Домодедово" компании "Международный аэропорт "Домодедово" до 2073 года, потенциальные участники "Аэротрополиса DME" могут быть уверены, что аэропорт будет продолжать стабильно работать, а спрос на коммерческую недвижимость будет расти. "Возведение объектов уже не за горами", - резюмировал В.Бурденко....