Из-за недостатка свободных участков в центре города строители офисов, магазинов и складов все чаще выходят в новые районы, а порой и вовсе перемещаются за МКАД. В результате происходит создание новых центров притяжения объектов недвижимости. Однако за кольцевой автодорогой остаются и старые точки роста, неизменно привлекающие девелоперов, - московские аэропорты. Именно к ним все больший интерес проявляют строители коммерческой недвижимости.

"Девелоперы действительно заинтересованы в освоении территорий вокруг московских аэропортов, прежде всего потому, что в пределах города земельных участков катастрофически не хватает. Сами аэропорты представляют собой крупные транспортные узлы, которые в перспективе, вполне возможно, действительно станут точками роста подмосковной экономики. Сегодня об этом говорить пока рано, однако все предпосылки к этому есть", - говорит директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Роман Соков. По словам директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева, "территории московских аэропортов обладают двумя наиболее привлекательными для коммерческого девелопмента характеристиками: они генерируют высокий трафик пассажиров и располагаются в зонах с хорошей транспортной доступностью". Кроме того, как отмечает эксперт, "непосредственно сами аэропорты в качестве огромных транспортных узлов, осуществляющих масштабные перевозки грузов, являются центром притяжения логистических операторов, а следовательно, необходимость в складских, офисных, гостиничных и торговых площадях здесь крайне высока". "Территории вокруг аэропортов в большинстве случаев не имеют капитальной застройки, что дает возможность комплексного строительства и привлекательно для застройщиков с точки зрения масштаба", - добавляет вице-президент компании Blackwood Михаил Гец.

Что строить?

По мнению экспертов, участки возле аэропортов по своему потенциалу перспективны практически для любого вида недвижимости. "Земля, прилегающая к аэропортам, удачна для размещения объектов, относящихся к офисному, гостиничному, развлекательному, а также складскому сегменту", - говорит заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко. Однако, по ее словам, наиболее предпочтительный профиль объекта определяется прежде всего специализацией и размерами аэропорта.

"Оценивая перспективы девелопмента прилегающих к аэропортам земель, нужно принимать во внимание рыночную ориентацию и темпы развития самого аэропорта как генератора спроса на недвижимость различного типа. Также важны расположение и транспортная доступность аэропорта, прежде всего его удаленность от города, транспортная сеть, связывающая город с аэропортом и аэропорт с другими крупными магистралями региона, и наличие уже сформированных зон жилой и деловой активности. Только проанализировав совокупность этих данных, а также характеристики конкретных участков, можно делать выводы о перспективности их застройки тем или иным видом недвижимости", - говорит старший консультант департамента оценки и консалтинга Colliers International Виктория Бекасова. По ее словам, перспективным может быть строительство выставочных комплексов, гостиниц, бизнес-парков, торговых моллов, развлекательных центров, жилых кварталов, а также производственных помещений.

Развитие таких территорий в значительной степени обусловлено особенностями генплана региона, в котором находится аэропорт. Примеры этой зависимости эксперты приводят на западных рынках недвижимости. "Во Франции за первые 18 лет после открытия Roissy/Charles de Gaulle в окрестностях этого аэропорта более активно развивались производство и дистрибуция, чем офисная недвижимость, так как аэропорт находился вдали от существующих центров деловой активности, в менее престижной части метрополии. В то же время другой аэропорт Парижа - Orly - был центром расположения офисов высокотехнологичных компаний, зданий образовательных учреждений и исследовательских центров", - напоминает Виктория Бекасова. По ее словам, только когда прилегающие к аэропорту Orly территории исчерпали почти все возможности развития, началось развитие приаэропортовых земель аэропорта Roissy/Charles de Gaulle. В США, говорит эксперт, одним из факторов, обусловивших развитие деловой активности на территориях в окрестностях вашингтонского аэропорта Dulles, стало строительство дорог. Помимо улучшения транспортной инфраструктуры свою роль сыграли развитие офисного рынка Вашингтона в направлении Dulles и активная рекламная кампания самого аэропорта.

Не только окружением определяется развитие приаэропортовых территорий, действует и обратный процесс: создание инфраструктуры вокруг воздушных портов изменяет структуру всего рынка недвижимости в прилегающих районах. "Аэропорты и стратегия их развития во многом определяют стоимость земли в радиусе до 100 км. В качестве последнего примера можно отметить рост стоимости земельных участков под коттеджное строительство по Киевскому шоссе от $1000 до $20 000-25 000 за сотку за последние несколько лет. Новая автодорога к аэропорту "Внуково" придала огромный импульс развитию рынка недвижимости в данном направлении", - говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Поэтому, по его словам, и выбор объекта недвижимости для нового строительства напрямую зависит от свойств расположенного поблизости аэропорта.

"Объекты складской недвижимости логичнее располагать рядом с аэропортами, основная деятельность которых связана с грузоперевозками. Складские объекты в зоне аэропортов интересны прежде всего для компаний, осуществляющих экспортно-импортные операции, и логистических операторов, а также для других компаний, деятельность которых напрямую связана с авиаперевозками", - считает Александра Кадченко. По ее словам, выгодным является строительство офисных комплексов на территориях аэропортов. Потенциальными арендаторами этих офисов могут стать компании, связанные с деятельностью аэропорта: авиакомпании, туроператоры, компании, работающие в сфере логистики, внешнеэкономической торговли и т. д. "Строительство офисных комплексов вблизи аэропортов - достаточно распространенное явление для развитых рынков недвижимости, например Западной Европы. Это связано с тем, что транспортная инфраструктура в этих районах очень хорошо развита. Девелоперы используют возможность построить офисный комплекс в непосредственной близости от существующих транспортных артерий. Еще одним важным фактором является то, что многим компаниям необходимо находиться вблизи от аэропорта, так как многие сотрудники ездят в командировки и таким образом пытаются сэкономить время на поездках в аэропорт", - объясняет начальник отдела исследований CB Richard Ellis / Noble Gibbons Ирина Флорова.

В зоне аэропорта, занимающегося преимущественно пассажирскими перевозками, по мнению экспертов, наиболее привлекательно строить гостиничные объекты. "Потенциальными клиентами гостиниц в зоне аэропорта станут гости столицы, прибывшие с целью туризма или в деловую поездку, транзитные пассажиры, пассажиры с задерживающихся рейсов", - говорит Александра Кадченко.

В отличие от складов, офисов и гостиниц торговые центры вблизи аэропортов эксперты не стали бы строить. "Выгодность создания крупных торговых комплексов вблизи аэропорта неоднозначна, поскольку для пассажиров аэропорта вполне достаточно небольшого количества торговых объектов на самой территории аэропорта - газеты, сувениры, продукты питания, duty free", - считает Александра Кадченко. В черный список помимо торговых площадей Роман Соков заносит и жилую недвижимость. "В связи с тем что территории около аэропортов, как правило, отличаются повышенным уровнем шума и не самой хорошей экологией, говорить о строительстве здесь жилых или крупных торговых комплексов невозможно", - считает эксперт.

По словам Ильи Шершнева, любое строительство вблизи аэропортов выгодно и земля вблизи аэропортов может принести гораздо больший доход, чем сам аэропорт. "Именно поэтому подобные земельные участки зачастую покупают компании, владеющие аэропортом или управляющими им. Подобная стратегия является наилучшим типом девелопмента земли, при котором ее капитализация увеличивается за счет инфраструктуры, находящейся в непосредственной близости. Аэропорт же является одним из образующих элементов инфраструктуры, который может поднять стоимость земли в сотни и тысячи раз за 10-15 лет", - говорит эксперт.

Масштабные планы

Компании, управляющие московскими аэропортами, уже давно поняли выгоду этих инвестиций. "Московские аэропорты являются перспективными площадками для развития коммерческих проектов, при этом появляющиеся на их базе объекты четко коррелируют с нуждами самого аэропорта и не являются самостоятельными единицами рынка недвижимости", - говорит Владимир Журавлев. По его словам, многое зависит от специфики аэропорта: в "Домодедово" на первый план выступают офисные и складские проекты, так как аэропорт производит масштабные грузоперевозки, а "Шереметьево" и "Внуково" в большей степени специализируются на перевозке пассажиров, следовательно, здесь выгоднее строить гостиницы.

Каждый из аэропортов активно рекламирует собственную программу развития прилегающих территорий. Первым о своих планах заявил аэропорт "Домодедово". В частности, управляющая аэропортом компания "Ист Лайн" планирует реализовать проект "Аэропорт-Сити", включающий в себя 9-этажный офисный комплекс класса А площадью около 20 000 кв. м, 4-звездочную гостиницу на 400 номеров и многоярусный паркинг на 4000 машино-мест. В самом же аэровокзале часть площадей уже выделена для торгово-развлекательного комплекса Domodedovo Plaza, который будет включать рестораны, магазины, мультиплекс, зоны отдыха, мини-отель, детский центр и проч. Однако этим намерения "Ист Лайн" не ограничиваются, учитывая то, что компания скупила почти всю землю в окрестностях аэропорта. "Компания планирует дальнейшее освоение территорий, окружающих аэропорт: строительство выставочного центра, бизнес-, логистических, индустриальных парков, а также размещение АЗС и отдельно стоящих ресторанов вдоль трассы к "Домодедово", - отмечает Александра Кадченко. Более того, в 12 км от аэропорта компания Capital Partners уже строит логистический парк площадью 600 000 кв. м. "Развитие территорий вокруг московских аэропортов всегда интересовало крупных девелоперов. Большой грузопоток, который проходит через них, положительно влияет на развитие логистики и, соответственно, логистических центров", - объясняет выбор места менеджер по маркетингу и исследованиям рынка Евгения Акимова. Более того, по словам Александра Новикова, директора направления офисной недвижимости компании Prime City Properties, многие компании, деятельность которых связана с этим аэропортом, выбирают для размещения офиса бизнес-центры вблизи ст. м. "Павелецкая", с которой аэропорт соединен прямой железнодорожной веткой.

От "Домодедово" не отстает и его главный конкурент - аэропорт "Шереметьево". "Наибольшая концентрация коммерческой недвижимости наблюдается именно в его в районе. Ведется строительство нового терминала "Шереметьево-3", в составе которого запланированы торговые площади, рестораны и кафе", - говорит Александр Новиков. В 2006 г. рядом с аэропортом уже был введен в эксплуатацию бизнес-центр класса В "Шерризон" площадью 3600 кв. м, поблизости запланировано строительство гостиницы Best Western Hotel Sherrizone площадью 7200 кв. м. Однако главные проекты еще впереди. Землей в районе "Шереметьево" заинтересовалась управляющая аэропортом "Домодедово" группа "Ист Лайн". Совместно с Московским речным пароходством компания в 2005 г. купила 750 га земли за $150 млн. недалеко от "Шереметьево-1". На этом участке партнеры планируют построить 5 млн. кв. м жилья, офисов и складских помещений. В частности, здесь будет возведен бизнес-парк площадью 1,8 млн. кв. м: 800 000 кв. м жилья бизнес-класса, 4-звездочная гостиница на 500 номеров, а также логистический комплекс площадью 850 000-900 000 кв. м. Общий объем инвестиций в проект оценивается на уровне $4 млрд.

Немного отстает от "Домодедово" и "Шереметьево" третий московский аэропорт - "Внуково". "Реализация масштабной программы стратегического развития аэропортового комплекса "Внуково" началась с конца 2003 г., после передачи российским правительством контрольного пакета акций правительству Москвы. В настоящее время московские власти активно развивают "Внуково" в качестве альтернативы другим аэродромам", - рассказывает Виктория Бекасова. В соответствии с программой в развитие инфраструктуры аэропорта "Внуково" планируется инвестировать около $1,3 млрд., которые будут потрачены в первую очередь на инфраструктурные проекты. Например, предполагается продлить линию железнодорожного сообщения Москва-Киевская - аэропорт "Внуково" до делового центра "Москва-Сити". Активизировались в районе "Внуково" и сторонние девелоперы. Компания MCG Павла Фукса планирует инвестировать $250 млн. в строительство логистического терминала Eco Logistics в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе. На участке 73 га планируется построить 350 000 кв. м складских помещений и 30 000 кв. м офисов.

"На обслуживание потребностей Москвы в полетах приходится всего лишь три аэропорта, поэтому перспективы каждого из них очень высоки. С точки зрения месторасположения аэропорты между собой не конкурируют", - говорит директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "Миэль-Недвижимость" Андрей Бушин.

Истина в споре

Участники рынка спорят, проекты какого аэропорта наиболее интересны. "Наиболее перспективным, на мой взгляд, является международный аэропорт "Шереметьево", - считает Роман Соков. Иного мнения придерживается Владимир Журавлев. "На сегодняшний день наиболее перспективным московским аэропортом является "Домодедово". Его стратегическое развитие происходит в наиболее интересном ключе: аэропорт генерирует не только масштабные пассажирские перевозки, но и крупные грузопотоки, что дает возможность для строительства более широкого спектра коммерческих проектов. Кроме того, "Домодедово" - единственный аэропорт, управляющая компания которого владеет на правах собственности значительным объемом земель, примыкающих к территории транспортного узла", - говорит эксперт. Поэтому, по его словам, коммерческая инфраструктура "Домодедово" в перспективе будет беспрепятственно развиваться сразу в нескольких направлениях.

В свою очередь, "Внуково" пока не может в полной мере конкурировать с другими аэропортами. "Каждый из основных претендентов имеет свои преимущества и может на равных конкурировать друг с другом. Соседство с правительственным терминалом во "Внуково" делает нормальным явлением задержки рейсов прямо на взлетной полосе до 1,5-2 часов в связи с ожиданием взлета правительственных самолетов. А дорога до аэропорта на сегодняшний день является лучшей", - говорит Илья Шершнев.

Активность девелоперов на прилегающих к аэропортам территориях, по мнению экспертов, может повлиять на распределение пассажиропотоков. Однако связано это в первую очередь со строительством новых терминалов. "С того момента, как в "Домодедово" был построен современный терминал, у аэропорта не было достойных конкурентов. Международный аэропорт "Шереметьево" не развивался из-за конфликтов между владельцами, а аэропорт "Внуково" не обладал необходимой инфраструктурой и пропускной способностью для конкуренции с "Домодедово". Таким образом, для значительного числа авиакомпаний последний аэропорт был безальтернативным выбором в условиях роста рынка авиаперевозок. Однако в последнее время ситуация коренным образом изменилась", - говорит Виктория Бекасова. После достижения взаимопонимания между владельцами "Шереметьево" "Аэрофлот" выделил дочернюю компанию для строительства "Шереметьево-3". Новый терминал позволит компании стать полноценным членом SkyTeam, и, как следствие, в "Шереметьево-3" должны будут перебазированы все рейсы "Аэрофлота" и его партнеров по SkyTeam. Но не все так радужно.

Ложка дегтя

Несмотря на обширные планы девелоперов по застройке прилегающих к аэропортам территорий, общую картину не первый год портят имущественные споры вокруг прав на сами аэропорты и их землю. "Вокруг аэропортов "Внуково" и "Шереметьево" в последние годы бушевали конфликты, связанные с оформлением прав собственности. В итоге Москва получила контрольный пакет акций "Внуково", и аэропорт, ранее плативший налоги в областной бюджет, теперь перейдет под контроль столицы. Тогда как "Шереметьево" продолжает, как и прежде, вносить налоговые средства в городской бюджет, несмотря на расположение аэропорта в зоне Московской области. При этом формально "Шереметьево" находится в федеральной собственности", - рассказывает Владимир Журавлев. По его словам, земельные тяжбы существенно осложняют развитие коммерческой застройки на территории аэропортов. В частности, неразбериха с собственниками и инвесторами уже почти пять лет не позволяет построить терминал "Шереметьево-3". Долгое время территорию аэропорта оспаривали московские и подмосковные власти. Только в конце ноября 2006 г. Президиум Высшего арбитражного суда признал права Московской области на аэропорт.

По словам Владимира Журавлева, наиболее прозрачна ситуация с землей у аэропорта "Домодедово": участок под аэродромным комплексом находится в государственной собственности, а территории вокруг него принадлежат близким "Ист Лайн" структурам. "Так, компания зарезервировала вокруг аэропорта 64 000 га земли в разных режимах, выкупив порядка 2500 га сельскохозяйственных угодий территории бывшего совхоза "Ямское", а остальные зарегистрировала как зону повышенного шумового воздействия или как территорию перспективного строительства", - говорит эксперт. Однако многолетняя тяжба между "Ист Лайн" и Росимуществом закончилась только в октябре 2006 г., а до этого федеральные власти грозились отобрать у управляющей компании контроль над аэропортом.

"Конечно, такие разногласия в административных верхах не радуют девелоперов. Если будет происходить какое-то переоформление прав, то это задержит сроки реализации проекта. Сейчас процесс перевода назначения земли занимает много времени, случается, что он длится около года. Если придется проходить дополнительные процедуры оформления, это создаст проблемы для застройщиков", - говорит Евгения Акимова. Однако, по словам Ильи Шершнева, государство вряд ли повторит прошлые ошибки и позволит долгие годы делить международные аэропорты. "Я уверен, что при сохранении текущего тренда государство сделает все возможное, чтобы консолидировать в ближайшие годы в своих руках данную отрасль. Скорее всего в рамках Московского авиационного узла будет создан аналог английской BAA (Ассоциации аэропортов Великобритании) или Airports De France - крупнейших компаний с существенным государственным участием, реализующих проекты далеко за пределами своей собственной страны. В России аналогичная компания может быть создана уже в ближайшие 2-3 года. Потенциальная стоимость земли вокруг аэропортов уже получила максимальный прирост капитализации. Осталось только развить окружающую инфраструктуру, чтобы иметь возможность реализовать на ее территории проекты", - говорит эксперт.

В любом случае, по словам аналитика ИК "Финам" Владимира Сергиевского, "законодательные проблемы никогда не являлись серьезной преградой для реализации тех или иных проектов девелопмента в России". "Широкие перспективы коммерческой недвижимости вблизи аэропортов связаны с растущим спросом на офисные, торговые и складские площади. В связи с этим формируется определенная группа арендаторов, которым важна близость к аэропортам. Учитывая общую децентрализацию московского офисного рынка, можно прогнозировать, что в ближайшие годы недвижимостью вокруг аэропортов заинтересуются и остальные компании, бизнес которых не связан с перелетами", - говорит Александр Новиков....